Conversion de locaux commerciaux en logements

Djawed Sangdel

CONSTAT

Avec un taux de vacance d’environ 5% contre environ 1% il y a dix ans, le marché des bureaux s’est ralenti. Dans les faits, ce sont près de 200’000 m2 de locaux commerciaux qui restent vacants à ce jour à Genève, selon les derniers chiffres produits par l’Office cantonal de la statistique. Le loyer annuel moyen par m2 demandé pour une surface de bureaux est de 400 francs.

Toujours au 1er juin 2022, le taux de vacance des logements se fixait à 0,37 % dans le Canton, contre 0,51 % en 2021 ; avec le recul enregistré cette année, il atteint son plus bas niveau depuis 2013. Ce sont les logements de 4 et 5 pièces (cuisine comprise) qui affichent les taux de vacance les plus bas (respectivement 0,30 % et 0,29 %), tandis que le marché est légèrement plus fluide pour les petits logements (0,48 % pour les studios et 2 pièces) et pour ceux de grande taille (0,60 % pour les 7 pièces ou plus).

Plusieurs projets législatifs ont émergé ces dernières années, dont certains ont passé devant le peuple, pour favoriser la conversion de locaux commerciaux en logements. Or jusqu’à ce jour, les effets de ces projets sont restés modestes, pour ne pas dire nuls, quand bien même la pression reste très forte en faveur de la création ou de la rénovation de logements. L’enjeu consiste donc à mettre d’accord les acteurs du domaine autour de mesures efficaces pour convaincre les propriétaires de rebasculer en logements une partie du parc commercial initialement dévolu à cette affectation.

MESURE

Un bonus unique de CHF 15’000.- par pièce de local commercial reconverti en logement est octroyé aux propriétaires qui s’engagent dans la reconversion et obtiennent les autorisations afférentes. L’usage de ce bonus provenant de fonds publics limitera le propriétaire dans le rendement maximum autorisé en termes de loyer, fixé à un plafond de CHF 7’056.- par pièce, afin de proposer des appartements en loyer libre accessible à la classe moyenne. Si l’on part du principe que la surface nette locative moyenne est de 20 m2 par pièce, cela amènera à un maximum de CHF 350.-/m2 pour ces bureaux convertis en logement.

ARGUMENT 1 – Quoi ?

Le besoin de logements, prioritairement de 4 et 5 pièces, peut être comblé en partie par des reconversions de bureaux en logements. Sont également concernés les anciens appartements de la ceinture fazyste, utilisés aujourd’hui comme cabinets médicaux ou études d’avocats, qui devraient être réattribués au logement. Il s’agirait de profiter du fait que les études seront appelées à déménager dans les nouveaux quartiers, par exemple à la faveur du déplacement du Palais de Justice aux Acacias.

ARGUMENT 2 – Pourquoi ?

Un obstacle concret pour les propriétaires a été identifié en lien avec le coût des travaux de reconversion. La mise en place d’un bonus ponctuel (limité à la durée de la législature) ponctionné sur le budget ordinaire de l’Etat et compensé par les recettes extraordinaires générées par les ventes d’immeubles de ces dernières années (167 millions de francs d’excédent de recettes de droits d’enregistrement en 2021, soit l’impôt à 3 % du prix de vente indiqué dans l’acte, et qui est à la charge de l’acquéreur) donnera le « coup de pouce » nécessaire et attendu.

ARGUMENT 3 – Comment ?

Ce bonus devra s’accompagner d’une facilitation des procédures administratives permettant la conversion, pour atteindre l’objectif de 1000 logements convertis d’ici la fin de la législature.